毎月家賃を払い続けるよりは、自分で不動産を持った方が良い。
何より、土地や建物は資産だから・・・・。
そう考えている人は多い。しかし、問題は不動産は流動性が低いことだ。売りたい時に売れないのである。よって、最悪の場合、不動産はババ抜きの構図になってしまう。
日本は現在、住宅の供給が過剰になってきている。人口が減っているからだ。
人口減少が起こっても、都市集中が加速しているから都市の不動産需要はむしろ高まる
などと述べている人がいる。実際、福岡や東京の地価は上がっている。しかしこれにも限界があるだろう。なぜならば、全都道府県の人口予測を見ても、関西ですら全国平均並みに減少を続けるからである。
地価の上昇が「都市集中」のみで正当化されるのは、短期的な現象にすぎない。長期的には、需要の総量が縮小する以上、不動産価格全体のトレンドは下落圧力を受けざるを得ない。
しかも、日本の不動産市場の最大の特徴は「建物が資産ではなく負債化しやすい」という点にある。欧米のように築100年の住宅がリノベーションされて価値を保つのではなく、日本では築30年を過ぎると建物価値はほぼゼロとみなされる。つまり「資産」と思って買った住宅が、数十年後には「処分コストのかかる不良在庫」に転じる可能性が高い。
加えて、固定資産税や維持費といったランニングコストも無視できない。家賃を払うのと同じく、所有者は毎年「支払い義務」を負うのである。
このように考えると、「家賃を払い続けるのはもったいないから、買った方が得だ」という発想は、実際には単純化されすぎている。むしろ、不動産を買うという行為は「流動性リスク」「人口減少リスク」「維持コストリスク」を一手に引き受ける賭けでもあるのだ。
そして今後、日本の不動産市場を支配するのは「二極化」である。
価値を維持する一部の都市部・駅近物件と、ほぼ無価値化する地方や郊外の住宅群。その差は年を追うごとに拡大し、結果として「不動産＝資産」という常識はますます揺らいでいくだろう。
そもそも全ての土地は、国のものだ。
Real EstateのRealとは、レアル・マドリードのレアルであり、国の意味がある。王の意味がある。
中国人は日本を羨む。自分の不動産が持てて羨ましいと。しかし、厳格な所有権で守られているように思える日本の不動産には、「固定資産税」という地方税がつきまとう。これは地方税だ。つまり地方行政の収入源になっている。ある意味、地方公務員をこれで養っている。まるで封建制である。
土地所有とは自由の象徴であるように思われているが、実際には国家や自治体との「長期的な契約」にすぎない。固定資産税という年貢を納め続けなければならないし、相続となれば相続税が待っている。つまり「不動産を所有する」というのは、実は「国に対して永続的な義務を負う」ということでもあるのだ。
さらに、日本の住宅市場には「需要と供給の歪み」という構造的な問題がある。都市部の駅近の優良物件は、今後も需要が見込まれる。しかし、その一方で、地方や郊外の住宅は人口減少により空き家化が進み、価値がゼロどころかマイナスになるケースが増えていく。すでに全国には900万戸以上の空き家が存在しており、これは「市場が消化できないストック」を抱えている証拠である。
不動産は、かつて「老後の安心」や「子供への遺産」と考えられてきた。しかし今や、それは必ずしも資産ではなく、むしろ負債を次世代に押し付けるリスクになりつつある。子供が都会に出て戻らないなら、その地方の家は「処分に困る物件」となる。親の代では誇らしい所有であっても、子の代では「ただの重荷」となるのだ。
このように見ていくと、不動産を「持つか、借りるか」という問いは、単なる損得勘定だけで語れない。むしろ重要なのは、
- 将来の人口動態に耐えられる立地か
- 長期的に賃貸需要が続くエリアか
- 維持コストを負担し続けられるか
といった、極めてシビアな条件である。
不動産所有の本質は「自由」ではなく「拘束」である。所有は安心をもたらすと同時に、逃げられない責任とコストを背負わせる。したがって、これからの時代に必要なのは「不動産は資産である」という幻想から抜け出し、「いかに柔軟に住まいを選び直せるか」という発想にシフトすることだろう。
むしろ、地方においては、
活用方法がない土地
だけを握りしめた貧乏な親が、子供の前で資産家ぶって、それを餌にして地元に残るように働きかけていたりするかもしれない。一方で子供は見切りをつけて都会に出ていき、都会の労働者となる。都会の大企業のエリート経営陣と、グローバル資本と、そして選ばれし東京地主やデベロッパー様だけが儲かる。
つまり、不動産の「所有」は階層間格差を固定化する装置でもある。地方に残された土地や家は、実際には資産どころか「呪縛」となり、若い世代を縛り付ける足かせとなる。それに対して都市部の限られた地主や、大規模に開発を手がけるデベロッパーは、人口集中と金融緩和の恩恵を享受し続ける。
結局、不動産市場全体を俯瞰すれば、日本社会は「空き家を抱える貧困層」と「都心の不動産を持つ富裕層」の二極構造に収斂していく。しかも、その格差は時間とともに拡大する。なぜなら、都市部の不動産は資産価値を維持する一方、地方の不動産は価値を失い、やがて「所有＝コスト」へと変質するからである。
この流れを助長するのが、金融政策と税制である。低金利と住宅ローン減税は都市部の需要をさらに押し上げるが、地方の空き家には何の救済にもならない。むしろ、固定資産税や解体費用が地方の住民を圧迫し、最後には「持っていること自体が罰則」となる。
不動産とは本来、「生産のための土地」や「居住のための基盤」であったはずだ。しかし現代日本においては、それが「富裕層の投機商品」と「庶民の負債」とに分裂してしまった。
要するに、不動産はすでに「夢のマイホーム」ではなく、「社会的立場を映し出す鏡」となっている。
だからこそ、これからの時代において重要なのは、「持つことの幻想」ではなく、「持たない自由」の側に可能性を見出すことである。サブスク型の住まい方、短期契約型の賃貸、あるいはシェアリングエコノミーを活用した柔軟な住居戦略――それらは一見不安定に思えるが、実はリスクを分散させる合理的な選択肢でもある。
ユダヤ人は、不動産を嫌ってきた。
理由は、それは「国のものだ」という真理を見抜いていたから。
「自分のもの」と錯覚して、コントロールが及ばない金食い虫ほど恐ろしいものはない。
例えば、妻とか、不動産とか。
The Minority Law 〜知ってはいけない、世界一嫌われる働かないお金持ち〜
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"make you feel, make you think."
SGT&BD
(Saionji General Trading & Business Development)
説明しよう！西園寺貴文とは、常識と大衆に反逆する「社会不適合者」である！平日の昼間っからスタバでゴロゴロするかと思えば、そのまま軽いノリでソー◯をお風呂代わりに利用。挙句の果てには気分で空港に向かい、当日券でそのままどこかへ飛んでしまうという自由を履き違えたピーターパンである！「働かざること山の如し」。彼がただのニートと違う点はたった１つだけ！そう。それは「圧倒的な書く力」である。ペンは剣よりも強し。ペンを握った男の「逆転」ヒップホッパー的反逆人生。そして「ここ」は、そんな西園寺貴文の生き方を後続の者たちへと伝承する、極めてアンダーグラウンドな世界である。 U-18、厳禁。低脳、厳禁。情弱、厳禁。