全体構造はこうです。
所有権
├─複数人で所有する → 共有
│ ├─使用・意思決定
│ ├─費用負担
│ ├─共有関係の解消
│ └─共有者が不明な場合
├─所有権以外に土地を使う → 地上権・地役権
├─時効で取得する → 登記との関係
└─債権回収を確保する → 担保物権-
共有物の使用
共有者は、建物の物理的な半分だけを所有するのではありません。抽象的な持分を持ち、共有物全体を使用できます。
ただし、使用量や利益が持分を超えれば、他の共有者へ対価を支払うことがあります。
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共有物に関する意思決定
判断軸は、共有物へ与える影響の大きさです。
| 行為 | 例 | 必要な決定 |
|---|---|---|
| 変更 | 取り壊し、大規模改築 | 原則全員同意 |
| 管理 | 賃貸、通常の利用方法 | 持分価格の過半数 |
| 保存 | 雨漏りの応急修理 | 各共有者が単独で可能 |
軽微な変更は、全員同意ではなく持分価格の過半数で足ります。
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費用負担
固定資産税や管理費などは、原則として持分割合で負担します。
共有者が費用負担義務を1年間履行しない場合、他の共有者は相当の償金を支払い、その者の持分を取得できる場合があります。
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共有物分割
各共有者は原則として、いつでも共有関係の解消を求められます。
方法は次の順序で考えます。
- 現物を分ける
- 一人が取得して他の共有者へ金銭を払う
- 売却・競売して代金を分ける
通常の共有物分割は、遺産分割と違って過去へ遡りません。分割時から単独所有になります。
不分割特約は5年以内で設定でき、更新も可能です。
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所在不明共有者
共有者の一人が行方不明でも、全てを永久に止める必要はありません。裁判所を通じて、
- 不明者を除いて管理・軽微変更を決定する
- 不明者の持分を取得する
- 不明者の持分を含めて第三者へ譲渡する
という制度があります。
細かい制度名より、「不明者の権利を供託などで保護しながら、裁判所が共有状態を動かす」と理解してください。
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所有者不明・管理不全の土地建物
二つを区別します。
| 状態 | 問題 | 制度の目的 |
|---|---|---|
| 所有者不明 | 誰が管理すべきか分からない | 管理人を選ぶ |
| 管理不全 | 所有者は分かるが放置している | 危険・迷惑を除去する |
共有者不明制度は「共有関係を動かす制度」、管理命令は「物自体を管理する制度」です。
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無主物・遺失物・埋蔵物
- 所有者のいない動産：所有する意思で占有すれば取得
- 落とし物：拾っただけでは取得せず、遺失物法上の手続が必要
- 埋蔵物：土地所有者と発見者の関係などに応じて帰属
不動産には、動産のような無主物先占はありません。
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地上権・永小作権
地上権は、他人の土地を使って建物・工作物・竹木を所有する物権です。
賃借権との違いは、
- 地上権：土地そのものに直接働く物権
- 賃借権：貸主に使用させるよう請求する債権
という点です。
永小作権は、他人の土地で耕作・牧畜をする物権です。
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地役権
ある土地の便益のために、別の土地を利用する権利です。
例：
- A土地へ行くため、B土地を通行する
- A土地の日照・眺望のため、B土地の利用を制限する
人のためではなく「土地のための権利」なので、A土地が譲渡されれば原則として地役権も一緒に移ります。
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取得時効と登記
時効完成前に第三者が登場した場合と、完成後に登場した場合を分けます。
- 時効完成前の第三者：時効取得者は登記なしで原則対抗可能
- 時効完成後の第三者：登記の先後で決まるのが原則
時間軸が判断の中心です。
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担保物権の地図
| 担保 | 成立 | 占有 | 優先弁済 |
|---|---|---|---|
| 留置権 | 法律上当然 | 必要 | 原則なし |
| 先取特権 | 法律上当然 | 原則不要 | あり |
| 質権 | 契約 | 必要 | あり |
| 抵当権 | 契約 | 不要 | あり |
まず「法律上当然か契約か」「目的物を持つか」「優先弁済できるか」の3軸で整理します。
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留置権の成立
時計の修理業者が、修理代を払ってもらうまで時計を返さない場面です。
成立要件は、
- 他人の物を占有している
- その物に関して生じた債権がある
- 債権が弁済期にある
- 占有が不法行為によって始まっていない
です。
確認問題
- A・Bが建物を2分の1ずつ共有する。Aは建物全体を使用できるか。
- Aが共有建物を無断で独占している。Bは直ちにAを全面的に追い出せるか。それとも別の請求が中心になるか。
- 共有建物を取り壊す場合、原則として誰の同意が必要か。
- 共有建物を通常の条件で賃貸する場合、何を基準に決めるか。
- 雨漏りを止める応急修理は、一人の共有者だけでできるか。
- 通常の共有物分割は、分割前へ遡って効力を生じるか。
- 共有者の一人が行方不明なら、残る共有者だけで何でも自由に決められるか。
- 所有者は判明しているが、危険な建物を放置している。この問題は「所有者不明型」と「管理不全型」のどちらか。
- 所有者のいない自転車を、所有する意思で占有した。何による所有権取得が問題になるか。
- A土地の便益のためにB土地を通行する物権は何か。
- 取得時効完成後に第三者が不動産を取得した。時効取得者と第三者の優劣を決める中心的な対抗要件は何か。
- 修理業者が修理代を払ってもらうまで時計を返さない。何という担保物権が問題になるか。
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"make you feel, make you think."
SGT&BD
(Saionji General Trading & Business Development)
説明しよう！西園寺貴文とは、常識と大衆に反逆する「社会不適合者」である！平日の昼間っからスタバでゴロゴロするかと思えば、そのまま軽いノリでソー◯をお風呂代わりに利用。挙句の果てには気分で空港に向かい、当日券でそのままどこかへ飛んでしまうという自由を履き違えたピーターパンである！「働かざること山の如し」。彼がただのニートと違う点はたった１つだけ！そう。それは「圧倒的な書く力」である。ペンは剣よりも強し。ペンを握った男の「逆転」ヒップホッパー的反逆人生。そして「ここ」は、そんな西園寺貴文の生き方を後続の者たちへと伝承する、極めてアンダーグラウンドな世界である。 U-18、厳禁。低脳、厳禁。情弱、厳禁。