登場人物は3人です。
- A：土地・建物の所有者。担保を出す人
- 銀行：抵当権者。金を貸す人
- C：競売で土地を買う人
場面1：最初から建物がある
- Aが土地と建物を持っている
- 銀行が土地に抵当権を設定する
- 競売で土地だけCのものになる
- 土地はC、建物はAとなる
この場合、法定地上権が成立します。
理由は、抵当権を設定した時点から建物が存在し、銀行もその状態を見て担保を取っていたからです。競売が原因で土地と建物が分かれただけで、もともとあった建物を取り壊すのは不合理です。
場面2：最初は更地
- Aが更地を持っている
- 銀行が更地に抵当権を設定する
- 銀行は、更地を例えば1億円相当と評価する
- その後、Aが勝手に建物を建てる
- 建物に法定地上権を与えると、土地を自由に使えず、土地の価値が例えば4000万円まで下がる
これを認めると、Aが抵当権設定後に銀行の担保価値を1億円から4000万円へ減らせてしまいます。
だから、後から建てた建物には原則として法定地上権を認めません。土地を買ったCは、建物所有者に別の土地利用権がなければ、建物の撤去を求め得ます。
結論はこれだけです。
| 抵当権設定時 | 法定地上権 |
|---|---|
| すでに建物があった | 成立し得る |
| 更地で、後から建てた | 原則成立しない |
「買ったとき建物が見えていたか」ではありません。「銀行が抵当権を設定した時点で建物があったか」を見ます。
確認は2問だけです。
- 銀行が抵当権を設定した時点ですでに建物があった。その後の競売で土地と建物の所有者が分かれた。法定地上権は成立し得るか。
- 銀行が更地を1億円の担保として押さえた後、Aが建物を建てた。建物に法定地上権を認めると土地の価値が4000万円に下がる。法定地上権は成立するか。
更地に抵当権を設定した後で建物が建てられた場合、法定地上権は原則成立しません。しかし、土地だけを競売すると、建物が邪魔になり売却が難しくなります。
そこで抵当権者は、土地と後から建てられた建物をまとめて競売できます。これを一括競売といいます。
ただし、抵当権が設定されているのは土地だけです。
- 売却手続：土地と建物をまとめられる
- 優先弁済：土地の売却代金からだけ受けられる
- 建物の売却代金：土地抵当権による優先弁済の対象ではない
例えば、土地6000万円、建物2000万円で一括競売されても、土地だけに抵当権を持つ銀行が優先弁済を受けられるのは、土地代金6000万円の範囲です。
確認問題です。
- 更地に抵当権を設定した後、土地所有者が建物を建てた。抵当権者は土地と建物をまとめて競売できるか。
- 土地6000万円、建物2000万円で売却された。土地だけに抵当権を持つ銀行は、建物代金2000万円からも抵当権に基づいて優先弁済を受けられるか。
- 一括競売は、抵当権の対象を建物にまで拡張する制度か、それとも売却手続をまとめる制度か。
次は抵当権の順位です。
一つの不動産には、複数の抵当権を設定できます。競売代金という一つの原資を、登記の順位に従って上から配る構造です。
重要なのは、貸した日時や契約した日時ではなく、原則として抵当権設定登記の先後で順位が決まることです。
例：
- 競売代金：7000万円
- 第1順位Aの債権：5000万円
- 第2順位Bの債権：4000万円
Aが5000万円を受け取り、残り2000万円をBが受け取ります。Bの残り2000万円は、無担保の債権として残ります。
確認問題です。
- 競売代金9000万円、第1順位Aの債権6000万円、第2順位Bの債権5000万円。AとBはいくら受け取るか。
- 競売代金4000万円、第1順位Aの債権6000万円、第2順位Bの債権5000万円。AとBはいくら受け取るか。
- AがBより先に金銭を貸したが、Bの抵当権設定登記の方が先だった。原則としてどちらが先順位か。
- 競売前にAの被担保債権が全額弁済され、第1順位抵当権が消滅した。第2順位だったBはどうなるか。
次は共同抵当です。これは論文でも使われるため、まず数字で構造を理解します。
一つの借金を、複数の不動産で担保するのが共同抵当です。
例：
- 銀行Aの貸金：5000万円
- 抵当不動産X：価値6000万円
- 抵当不動産Y：価値4000万円
XとYを同時に競売する場合、5000万円の負担を不動産価値の比率6対4で分けます。
- Xの負担：3000万円
- Yの負担：2000万円
なぜ分けるのか。
Aが好きな不動産から全額回収できると、その不動産に付いている後順位抵当権者だけが偶然大きな損害を受けます。そこで同時配当では、各不動産に価値割合で負担させます。
計算は、
各不動産の負担額 ＝ 先順位債権額 × その不動産価値 ÷ 全不動産価値
です。
確認問題です。
- Aの債権6000万円を、価値がそれぞれ同じ6000万円のX・Yで共同担保している。同時に競売した場合、XとYはいくらずつ負担するか。
- Aの債権8000万円、Xの価値6000万円、Yの価値4000万円。同時競売の場合、XとYの負担額はいくらか。
- 同時配当で価値割合に分けるのは、各不動産の後順位抵当権者間の何を防ぐためか。
次は、共同抵当の不動産が別々に競売された場合です。
設定：
- Xの価値：1億円
- Yの価値：1億円
- Aの第1順位債権：8000万円
- BはXだけに第2順位抵当権を持つ
X・Yを同時に競売すれば、Aの8000万円は半分ずつです。
- XからAへ4000万円
- YからAへ4000万円
- Xには6000万円残るので、Bがそこから回収できる
ところが、Xだけが先に競売されると、AはXから8000万円全額を回収できます。するとBには2000万円しか残りません。
これでは、競売の順番だけでBの回収額が6000万円から2000万円へ減ってしまいます。
そこでBは、失った4000万円分について、AがYに持っていた抵当権を代わりに行使できます。これが後順位抵当権者の代位です。
要するに、
「先順位Aは先に売れた物件から全額取ってよい。ただし、その順番で損をした後順位Bを、別の共同担保から回復させる」
という調整です。
確認問題です。
- X・Yが各1億円、Aの債権が8000万円の場合、同時競売ならAは各不動産からいくらずつ受け取るか。
- Xが先に競売され、AがXから8000万円全額を回収した。Xの後順位者Bは、同時競売の場合と比べていくら不利益を受けたか。
- Bは、その不利益を回復するため、Aがどの不動産に持っていた何の権利を代わりに行使するか。
普通抵当権は、特定の借金を担保します。その借金が全額返済されれば、抵当権も消滅します。
しかし、会社と銀行が継続的に取引する場合、借入れと返済のたびに抵当権を設定・抹消するのは非効率です。
そこで、
「一定の取引から今後発生・消滅する債権を、極度額までまとめて担保する」
のが根抵当権です。
| 軸 | 普通抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権 | 一定範囲で増減する債権 |
| 上限 | 被担保債権額 | 極度額 |
| 一つの債権を返済 | 債権消滅に伴い抵当権も消滅 | 元本確定前なら根抵当権は残り得る |
| 元本確定後 | ― | 担保する債権の範囲が固定される |
「元本確定」は、その時点で担保の箱を閉じるイメージです。確定後に新しく発生した債権は、原則としてその箱には入りません。
確認問題です。
- 元本確定前の根抵当権で、現在の借入れを全額返済した。将来また同じ取引から債権が発生し得る場合、根抵当権は当然に消滅するか。
- 極度額5000万円、実際の債権額7000万円の場合、根抵当権によって優先弁済を受けられる上限はいくらか。
- 元本確定後に新しく発生した債権は、原則としてその根抵当権で担保されるか。
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(Saionji General Trading & Business Development)
説明しよう！西園寺貴文とは、常識と大衆に反逆する「社会不適合者」である！平日の昼間っからスタバでゴロゴロするかと思えば、そのまま軽いノリでソー◯をお風呂代わりに利用。挙句の果てには気分で空港に向かい、当日券でそのままどこかへ飛んでしまうという自由を履き違えたピーターパンである！「働かざること山の如し」。彼がただのニートと違う点はたった１つだけ！そう。それは「圧倒的な書く力」である。ペンは剣よりも強し。ペンを握った男の「逆転」ヒップホッパー的反逆人生。そして「ここ」は、そんな西園寺貴文の生き方を後続の者たちへと伝承する、極めてアンダーグラウンドな世界である。 U-18、厳禁。低脳、厳禁。情弱、厳禁。