私は職業マーケッターなんだけれど、「マーケッターって何ですか？」って言われたら市場調査なんです、早い話が。当然、この市場調査能力ができると、どんなことにも応用ができるようになります。

わかりやすい例が不動産を買う際にもこの技法が応用できるようになる。というか、何にでも応用できる。実際の不動産投資は、マーケティングというよりファイナンスの比重が大きいのだけれど（どこから資金調達するか？どういう融資基準が適用されるのか？税金はどうなるのか？）、マーケターの視点で語ってみよう。

ただまぁ、不動産に関しては専門家による運用以上の成果を出す自信無いならやめた方が良いですね。しかもリターンよく無いですからね。税引後のキャッシュフロー、計算してみてください。たまに、「資産うん億」とか「年収うん億」とかいうリッチ不動産大家出てきますけど、負債いくらなのか、返済にいくら消えてるのか、支払い完了後の資産価値はどうなってて、不動産の将来的な価値の変動はどうなっているか、まで考えたらね、微妙です。

不動産を買うなら？

世の中で難しい順にランキングすると、

1. 事業経営
2. 不動産経営
3. 投機（株式投資含む）

になります。理由は簡単です。

まず、事業経営というのはその事業にキャッシュ・収益が入ってくる形を作り上げなければなりません。形を作るという意味で、起業しないといけない。その後も経営しないといけない。

対して、不動産に関してはその不動産自体が収益性があるものであり、買えば貸せる。売れる。デベロッパーが絡むような「●●駅周辺再開発」のようなものを除けば、一般の投資家が考えるべきことは単なる選定です。

つまり、事業経営はMAKEの世界、不動産経営に関しては開発等を除けば単なるCHOOSEの世界。所有と経営が分離しているのです。適切な管理運営ができる専門家に委託することも可能です。

（もちろん、大企業も所有と経営が分離していると言えますが、多くのビジネスにとっては無縁なスケールの世界の話でしょう）

投機に関して言えば、世の中の投機マネーの動きなどを読んで、特定のタイミングで何かを買い、特定のタイミングで売り抜く（誰かに犠牲になってもらう）ことによって利益を取ることができます。実際、そこらへんの学生にも株や仮想通貨投資はできます。

しかし、不動産とか事業になるにつれて大人のゲームです。

DCF法について

再調達原価に修正を加え積算価格を求める計算法に対して、投資対象の将来収益を計算するのが収益還元法。代表的なものがDCF法ですね。日商簿記１級などでもでてくる内容なので、基本的な概要については大学生でも理解できていることが多いと思います。

不動産に関しても、事業に関しても、DCF法（Discounted cash flow analysis）を過大評価する人がいますが、私はこれは、かなり適用範囲が限られると思います。事業なら、よほどわかりやすく将来需要を見通せる業界で、技術イノベーションが起こらない分野じゃ無いと将来のキャッシュフローの見通しなんて厳しい。ウォーレンバフェットが、この計算法を適用できるとしてコカコーラなどを好み、株式を債権のように見立てているという話は有名です（彼が投資に当たって業界分析・事業分析するのは、DCF法的計算が適用できるほど安定継続した収益性が出せるのかを気にしている）。でも、基本的にDCF法の適用は難しい。不動産も同じですね。修繕費もかかりますし、家賃も下落します。不動産の競争力が下がれば、空室率も上昇するでしょう。

私が持つ収益予測モデル（ダイレクト・マーケティング・ファンネル）

ダイレクト・マーケティングは、マーケティングファンネルを構築していき、定点で数値計測をすることを一定期間行うことによって、そのファネル自体の統計的なコンバージョンレートが計測できます。どれだけのアクセスに対してどれだけのリスト転換があるのか、そのリストのうちどれだけが新規の顧客へ転換されるのか、リピートは、平均購入単価は・・・・・など。

このファネルについての統計的なデータをもとに、統計と確率によるファンネルの管理、それとリスト管理ですね（RFM分析）、これらができればある程度、レンジで予測できるようになります。

DCF法に関しては、過去収益を実績にして未来を読むようなものですが、ダイレクトマーケティングにおいては、その収益の発生プロセスを細分化して、各地で定点集計・計測をしているため、より精度の高い予測が可能になってきます。

私が強いのは、そのプロセスにおいて、細分化された臨床データを持っているという点です。これについて、何年も計測・検証してきたデータがあるので非常に強いです。クロージングと最も相関係数が高いのはこれ、リピートと最も相関係数が高いのはこれ、集客と最も相関係数が高いのはこれ、とそれぞれにおいてドライバーを特定できている。これが財産ですね。

俺ならブロックに分ける

私なら、ブロックに分けて分析しますね。例えば北海道ブロックで考えれば、札幌に流入するという強い流れができている。東北なら仙台に流入するという強い流れができている。中部地方や関東なら、東京・神奈川・千葉・埼玉に流入するという流れができている。中国地方なら広島、中国地方東部や四国は関西圏、関西なら大阪、九州は福岡・・・・というようなブロック別の流れがある。つまり、宮崎がどうなっているかと福岡がどうなるかは相関があると言えるし、稚内がどうなっているかと札幌がどうなっているかは相関があると言える。

ということは、それぞれの主要地点における将来需要の予測としては、そのブロックとなるエリアを分析すれば見えてくる。

ただし、ネットと格安航空は地理的障壁を破壊しました。常に、各ブロック・エリアを横断している交通費の壁は把握しておくべきです。純粋な交通費はもちろん、家財道具などの移動費用、そしてそれらのコストを賄う将来収益の期待（移住先で、移住のコストに見合う分の稼ぎが得られるかどうかに関する期待）なども人の動因となっているはずです。

パーセプション、期待値も計測する

そしてここが重要なのですが、年齢層別、タイプ別、男女別、価値観別でも良いけれど、移住先に対してどのような認識と期待を持っているのか、これらを把握することが極めて重要です。結局のところ、それが彼ら・彼女らの行動を支配しています。

地理に関して言えば、計測したい対象（ターゲット）の近隣、遠隔地かどうかによって、思い描いていることがかなり違うはずです。それが、移動に強い影響を与えています。当然、メディア分析が欠かせません。普段から、人々がどのようなメディアを見て、どのような認識を形成しているかを計測します。

人口予測をする

人口は、不確定なことが付きまとう未来予測の中でも、最も確度高く予測できるテーマの一つです。なぜなら、子供達の人口を見れば良いだけだから。今の１０歳は１０年後の２０歳です。つまり、将来的な人口状態がどうなっているのか、というのは比較的容易に予測できる事項です。

経済も、不動産も、基本的には人口動態をウォッチすることが基本的なテーマになります。マクロ要因の分析として、人口動態の把握は基本中の基本です。

バブル期のように、日本全体の地価が上昇していくことはあり得ません。ですから、不動産という元来ローカル性が高いもので収益を出していくためには、よりミクロな視点が必要になります。エリアマーケティングができないといけないわけです。地方の人が、都心の人に勝てるゲームの一つでもあるでしょうね。

不動産に関連する仕事、例えば登記業務などを行う士業は都会じゃなくても仕事があるとして昔から有名です（行政がIT化を進めてきて話は変わってきましたが）。

• 国勢調査
• 人口推計
• 住民基本台帳に基づく人口、人口動態および世帯数
• 人口動態調査
• 将来推計人口

こういうものをチェックすることからまず始まります。

人口、1億2709万4745人（平成２７年１０月１日時点。次回は平成３２年。）

http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2015/kekka/kihon1/pdf/gaiyou1.pdfより

平成２７年度の国勢調査では、過去５年間における人口の増減が開示されていますが、人口が増えているのは限られている地域です。

• 埼玉
• 千葉
• 東京
• 神奈川
• 愛知
• 滋賀
• 沖縄

平成２７年を起点とした時に、人口が増えつつ、かつ、直近１０年で上昇傾向に限りが見えないのは福岡と沖縄だけです。

関東圏は変わらず人を集めていますが、若干上昇に弱りがある。

大阪は増加から減少に転じています。

以下は減少しつつ、減少幅が拡大している地域です。

北海道，青森県，宮城県，秋田県，福島県，茨城県，栃木県，群馬県， 新潟県，富山県，石川県，福井県，山梨県，長野県，岐阜県，静岡県， 三重県，京都府，兵庫県，奈良県，和歌山県，岡山県，広島県, 山口県，徳島県，香川県，愛媛県，高知県，佐賀県，熊本県，大分県， 宮崎県，鹿児島県

人口が多ければ良い、増えれば良いという話ではありません。とはいえ、今どの地域が人間を集めているのか、というのは注目すべき点です。不動産のようなものは、周りのロケーションとの関係をモロに受けますし、土地の価値は連鎖していくものです。

大阪は少し注意すべきエリア

http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/1kouhyo/gaiyo.pdf

2010年代前半から、大阪は神奈川に人口を抜かれています。意外と知られていませんが、日本第２位の都市は神奈川です、大阪ではありません。また、大阪は人口減少に転じています。

大前提として、2030年以降、すべての都道府県では総人口が一貫して減少します。

とはいえ、その減少は地域によってスピードに差があります。関東は比較的緩やかなようです。つまり、全体的に人口が減っていく中で、東京・関東1極集中はますます加速するかもしれません。例えば、2015年を起点とした時に、秋田などは2045年には６０％程度の数にまで落ち込むと言われています。

また、全体人口に対して、どの地域が高い人口保有割合を占めるのか、という点も常に考慮しなければなりません。絶対値としての総人口が減っていく中で、相対的に存在感の大きいエリアがどこであるのか、ですね。

大阪は、2015→2030で60万人程度の人口減少が予測されています。大阪市にフォーカスしても、2015〜2030の間で人口が10%を超えて減少することが見込まれています。このインパクトはでかいです。

都道府県ベースで見た時に、人口がどう動き、現在の土地利用と住居の供給状態がどうなっているのか、不動産価値の競争状況はどうなっているのが、いろんなシナリオを考える必要があります。例えば、極端な話、大学があることで価値を保てている土地は、大学がポーンと消えて無くなると、モロにダメージを食らうことになります。連鎖しているというのはそういうことです。ですから、ミクロとマクロの間にある連鎖する入れ子構造の関係性も無視できません。

こういった外部環境分析は、思わぬ落とし穴を踏まないためにあります。

世代構成も外せない

沖縄に移住する人間に６５歳以上が少なく無いだとか、全国の主要都市の中で若年層の割合や女性の割合が多いのは福岡であるとか、そういったエリア別の特徴をおさえつつ、その背後にあるバックストーリーもわかっておくと良いですね。

江戸→東京

関東という土地は、徳川家が相当な時間をかけて、整備を行ったことを土台にしてどんどん栄えてきた土地です。関東と関西の両方に歴史があるように、土地というものを見ていく上ではヒストリー性を理解することが欠かせません。歴史が積み重なるにつれて、その土地一帯の価値は高まっていく。

商業施設、工場、会社などができれば住宅地の需要は生まれるし、住宅地の需要が生まれればその周辺で、買い物施設の需要も生まれます。買い物施設の需要が生まれればそこらで働く人たちの住居も必要になります。彼らを癒す娯楽施設も必要になるし、税収が高まれば公的機関で働く人たちに給料もPAYできる。公共サービスも必要になる。こうやって、土地の優位性や経済性というのは、まるで地層のように、どんどん上塗りで固まっていくものです。

そして、地理的な特性、および地理に根ざす文化的特定、こういうものは、案外そのエリアに住んでみないとわからないことが多いはずです。

マクロ要因ではなく、ミクロ要因も分析する

マクロ要因ではなく、ミクロ要因も掘り下げていく必要があります。「●●県」だとか、「●●市」という区分は割と大きいすぎる・雑すぎます。人間の生活範囲、行動範囲というのは知れているものです。実際に、その地域に住んでみないとわからないことはたくさんあります。

ある特定の不動産の価値を測る時、それを外からデータだけで眺めている人と、実際に住んでいる人では感じるものが違うはずです。

定性的な分析は、

• アンケートをする
• 原住民と会話する
• 実際に住んでみる
• 他の地域と比較してみる

ということが欠かせません。こうすることでまた、数字には現れない定性的な要因、価値というのは見えてくると思います。

東京、神奈川、大阪、愛知、埼玉、千葉、兵庫、北海道、福岡で、国内全人口の過半数を押さえられるのですから、これらの地域に関して実際に行く、定住してみることの経験価値は計り知れないと思います（俺は全部ある）。

例えば文化要因・・・・・

九州出身、関東出身で、関西に仕事で転勤し、「すごく辛かった」と語る知人を何名か知っています。接客、営業の現場で触れる時に、ものすごくやりづらかったそうです。皆が皆ではないですが、他と勝手が違う、と。

ここら辺は、実際に住んでみないとわかりませんね。

キーエンス、ワコール、シャープ、島津製作所、任天堂、日本電産など、世界に名だたるビジネスがある地域ではありますが、例えばそのエリアにおいて普通の飲食業の商売、セミナー商売、営業などをやってみた時、その地域における人々のコミュニケーション感覚、財布の固さ、金銭感覚、職業観、営業のしやすさなどは事業のやりやすさにモロに直結してくるでしょう。コンサルティングなどをやる場合、関東と関西では、だいぶ勝手が違うはずです。

そうやって考えた時、

• この地域でこの産業はどうだろう？
• この地域ではこれは売れるだろうか？
• この地域ではこういう職業の人は増えるだろうか？

というのを実感として、感覚的理解があるとまた、話は別です。大阪は日本で一番、オレオレ詐欺の被害が少ないという有名な話があります。京都は京都で、閉鎖的な市民性があったりするのも有名な話です。これを、実際に聞くだけではなく、足を運んで検証してみる。肌で感じてみる。そうした時に、その地域における将来的なビジネスの展開は感じられるはずです。

シリコンバレーでリスクを好む事業がスタートするのと、その地域の温暖な気候、天気の良さ、気候風土の良さというのは関係があるはずです。人種のミックス度合い、オープンマインド度合いなど。これは日本において、例えば福岡などがまさに同じことがいえるでしょう。

その地域の経済構造を押さえる

結局、仕事があるところに人は集まります。関東圏、関西圏、名古屋圏の三大都市圏で税収は賄われています。ですから、その地域における「特殊」「代表的」ビジネスを押さえて、理解するということは欠かせないと思います。名古屋圏ならTOYOTAグループであったり、首都圏なら主要マスコミなど。浜松なんかも加えていいかな。HONDA、SUZUKI、YAMAHAゆかりの地ですからね。

その地域において、「何が人口流入の決定的要因になっているのか」ということ、およびその移住者の属性、この辺りが特定できていないと、その地域におけるどういった不動産にどのような価値があるのかもなかなか把握が難しいと思います。

全国都道府県魅力度ランキング 2017

http://tiiki.jp/news/wp-content/uploads/2017/10/2017_pref_ranking.pdf

個々人の、都道府県に対する個人的な趣向・嗜好性を見て見ましょう。人気順です。

1. 北海道
2. 京都府
3. 東京都
4. 沖縄県
5. 神奈川県
6. 奈良県
7. 大阪府
8. 福岡県
9. 長野県
10. 石川県
11. 長崎県
12. 兵庫県
13. 宮城県
14. 静岡県
15. 愛知県

北海道は2009年から9年連続１位。観光意欲度、産品購入度、居住意欲度も高い。

市区町村verだと・・・

1. 京都市
2. 函館市
3. 札幌市
4. 小樽市
5. 鎌倉市
6. 横浜市
7. 神戸市
8. 金沢市
9. 富良野市
10. 屋久島町
11. 仙台市
12. 日光市
13. 那覇市
14. 福岡市
15. 軽井沢町
16. 熱海市
17. 出石
18. 箱根町
19. 別府市
20. 登別市
21. 名古屋市
22. 渋谷区
23. 長崎市
24. 新宿区
25. 旭川市
26. 釧路市
27. 沖縄市
28. 石垣市
29. 奈良市
30. 帯広市
31. 倉敷市
32. 伊勢市
33. 姫路市
34. 広島市
35. 浦安市
36. 港区
37. 宇治市
38. 高山市
39. 出雲市
40. 志摩市
41. 宮古島市
42. 大阪市
43. 熊本市
44. 松本市
45. 草津町
46. 奄美市
47. 品川区
48. 与那国町
49. 浜松市
50. 世田谷区
51. 千歳市
52. 目黒区
53. 千代田区
54. 中央区
55. 松山市
56. 尾道市
57. 下関市
58. 鹿児島市
59. 十和田市
60. 室蘭市
61. 輪島市
62. 盛岡市
63. 横須賀市
64. 会津若松市
65. 指宿市
66. 加賀市
67. 茅ヶ崎市
68. 西宮市
69. 萩市
70. 下呂市
71. 伊東市
72. 高千穂町
73. 稚内市
74. 彦根市
75. 鳥羽市
76. 美瑛町
77. 宝塚市
78. 飛騨市
79. 小田原市
80. 逗子
81. 弘前市
82. 太宰府市
83. 白川村
84. 石狩市
85. 根室市
86. 長野市
87. 文京区
88. 夕張市
89. 四万十町
90. 由布市
91. 佐世保市
92. 安曇野市
93. 松江市
94. 苫小牧市
95. 高知市
96. 芦屋市
97. 黒部市
98. 久米島町
99. 四万十市
100. ニセコ町

土地、エリアに対する好意度を見る際、行ったことがなくイメージだけで回答している場合もあるし、実際に住んだことが無い人の意向も反映されているでしょう。観光と居住はまた、別です。人が、どのエリアに実際に住むのか、そしてどこに固定的な家賃を落とし続けるのかというのは割と現実的な話になってきます。

SUUMOの調査によると、賃貸物件選びの基準は、以下のようになっているそうです。

http://suumo.jp/journal/2015/07/30/94861/

1位：家賃・価格 91.5%
2位：間取り 82.0%
3位：最寄駅からの徒歩分数 76.0%
3位：面積・広さ 76.0%
5位：路線・駅やエリア 74.5%
6位：立地・周辺環境 74.0%
7位：通勤・通学時間 72.0%
8位：築年数（新築含む）59.5%
9位：住戸の向き・方角 59.0%
10位：設備・仕様 58.5%

バカンス性というか、憧れ、好意だけで居住を決める人、決められる人はそう多くありません。その地域、エリアがどういった地域か、どういった経済構造の中にあるのかというのは無視できません。また、賃貸に関しては固定的な拠出である以上は、価格面が最重要項目に来るのです。

また、ホテルではなくて、実際に民泊をしてみることによって、エリア別の住居の違いも見えてきます。例えば、AとBという人気の地域があった時、同じクオリティの物件に泊まろうとしても、Aの方がやたら高い、ということはあり得ます。

神戸なんかは、そんなにいい感じでも無い住宅が高かったり、国民健康保険料が日本一高かったりします。こういうのは、なかなか表面化しにくいですね。大阪市の人口が一定であるのにも関わらず、ワンルームマンションがどんどん供給されていて競争が激しいなど、こういうのは実際にそのエリアを観察しないとなかなか見えてこないものです。札幌の家賃が安いのも、意外と本州の人間は知らないのでは無いでしょうか？

アンケート調査（リサーチ&テスト）が要る

絶対的に外せないのは、「金の無い人間に売れない」ということです。これはリサーチの基本です。そして、不動産のような地域・地理に根付くものは、その物件と職業の関係性をよく紐解いて考えねばなりません。地域・地理に対して、どれだけの選好があるのか、好意度があるのかと、実際に売れるかどうかは別です。不動産なら尚更だと思います。

• 交通状況　（幹線道路、高速道路、公共交通機関）
• 周辺の企業、産業
• どんな職業の人が多いのか

この辺りはもちろんのこと、

• 食事（スーパーマーケット、外食、コンビニ）
• 交通機関
• 行政サービス（ゴミ捨て、役所、警察）
• 駐車場
• 近隣施設
• 気候
• イベント、騒音
• 臭気
• 周りの居住者の属性
• 自然災害
• 振動、高圧線
• 浸水、雨漏り
• 周辺の問題の入居者、特殊団体施設（カルト、893等）
• 風俗店、パチンコ
• 過去の事件（事故物件）
• 治安の良さ、一帯の住民の経済力

この辺りもはっきりとさせて行きつつ、周辺に住んで要る人間から話を聞いて回って、漏れが無いかを意識しなければなりません。

究極、不動産は比較で決まるところがありますから、同じような条件が揃う物件の中でどういう価値があるのか、あるいは将来的に近隣にどういう物件が出てくるのか、特殊な条件を付加することができないかなども考える必要があります。

最終的には、想定のターゲット層に、コンセプトテストをしたいところです。ちょうど、不動産業者が家を探して要る人に、印刷したプリントを見せて内覧する物件を絞り込むあのプロセスで使われるようなもの。実際に、ターゲット層に対してプロトタイプを提示しながら聴取する。

事業ならクリエイティブ性を付加できる

事業なら、クリエイティブ性を付加できます。これが、競争力につながり、誘客にもつながる。どれもこれも、だいたい同じというようなものを扱うのは難しいものがあります。結局のところ、不動産もデベロッパーなんかが強いわけです。個人のオーナーというのはどうでしょう？

不動産投資について淡い期待を抱いている人は、「買って終わり」みたいな期待があるでしょうが、実際のところは取引交渉から資金調達、広告の出し方、物件のリフォームなど、自分で創造性を発揮して付加価値をつけていかないと、横並びから脱することができないはずですし、大手資本に勝てないはずです。まず間違いなくそうです。ただただ楽したいのであれば、投資よりも仲介業を営んだ方が良いでしょう。

ビジネスは面倒臭いですが、パーツを全部バラして、一から組み立てることができる。その分面倒ですが、カスタマイズ性があるのです。差別化ポイントがいくらでもある。だからこそ、勝機が見込めるわけです。

投機と投資は違うぜ、BABY

ここ、完璧に勘違いしている人が多いのだけれど、金のダフつきというか金余り、一時的な投機熱とかで利ざやをとっていくのは「投資じゃない」からね。どれだけバカが多いかとか、どれだけカモが増えたかとか、どれだけ話題になってるかとかそういう世界じゃない。熱狂に乗るんじゃなくて、完全に市場構造を解読・読み解きにかかるのが投資。

それと、銘柄の前にアセットアロケーションをよく考えた方がいい。人生のアセットアロケーション。

相当エリートコースを突っ走ってない限り、サラリーマンという期間で経験値とお金を稼ぎつつ、事業にリソースをシフトしていかないと人生、詰むぜ。雇われて働くのって、独立するための足場でしょう。一生懸命勉強して、将来的に独立する、これが正しい流れ。これが最も豊かになる流れ。じゃないと、個人で蓄財なんかできないし、定年後に耐えられない。

サラリーマン期間中に手抜きしてその日暮らしをしていたら泣きを見る。ましてや、昔みたいに、トントン拍子で上がれるわけじゃないから。ポスト無いから。機械と外国人と人工知能がライバルだから。

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＠西園寺貴文（憧れはゴルゴ13）#+6σの男

"make you feel, make you think."

SGT&BD
(Saionji General Trading & Business Development)

説明しよう！西園寺貴文とは、常識と大衆に反逆する「社会不適合者」である！平日の昼間っからスタバでゴロゴロするかと思えば、そのまま軽いノリでソー◯をお風呂代わりに利用。挙句の果てには気分で空港に向かい、当日券でそのままどこかへ飛んでしまうという自由を履き違えたピーターパンである！「働かざること山の如し」。彼がただのニートと違う点はたった１つだけ！そう。それは「圧倒的な書く力」である。ペンは剣よりも強し。ペンを握った男の「逆転」ヒップホッパー的反逆人生。そして「ここ」は、そんな西園寺貴文の生き方を後続の者たちへと伝承する、極めてアンダーグラウンドな世界である。 U-18、厳禁。低脳、厳禁。情弱、厳禁。